적산 견적 업무를 위한 공사비 산출 메커니즘과 공사단가의 이해 및 적산 사전 준비 사항과 적산 견적 기술자의 역할과 적산 작업 체크 포인트

공사비 산출 메커니즘(mechanism)

건설공사의 경우는 주로 단임 품목 생산이며, 그 공사의 조건(기상 상태, 계절적 날씨 상태, 주변 공사환경, 설계, 구조물 형태, 주변 제약 사항, 지역별 제한조건, 시공 방법)에 따라 유사한 건축물을 시공하더라도 필요한 공사 비용은 확연하게 다릅니다. 건설공사에서 발주자는 공사비의 높고 낮음을 정확하게 판단하기 어려우며, 시공 방법에 따라 공사 원가도 일정하지 않고 시중 유통가격도 찾아보기 힘듭니다. 따라서 공사비를 확정하기 위해서 적산 업무가 필요한 것입니다.

 

건축 적산 및 견적은 설계도서에 따라 건설연구원에서 매년 발행한 건축공사 표준품셈이라는 자료와 조달청 표준시장단가 등의 자료에 의한 수량 산출 방법, 단가 산출 방법을 사용하여 공사비를 예측 및 산출합니다.

 

따라서 공사비를 산출할 때 설계도서 검토, 수량 산출 및 단가 조사, 표준품셈 기준으로 일위대가표 작성, 공정별 공사 내역서 작성, 단가 적용(산출된 수량과 일위대가 또는 조사된 단가를 곱하여 내역서 작성), 공사비 집계(집계표 작성, 각종 요율 적용) 및 원가계산을 통한 공사비 산출 순으로 작성하는 메커니즘은 동일합니다.

 

공사단가의 이해

건축공사의 정확한 공사비를 확인하기 위해서는 적산 견적을 수행할 경우 단가 적용에 대한 출처 및 의미와 공사 범위, 공사 방법에 대한 충분한 이해가 필요합니다. 즉 동일한 공사비라도 공사적용 공법과 공사 수량에 따라 적용되는 단가가 달라질 수 있기 때문입니다.

 

공사 단가의 정의는 공사비 내역서를 작성하는 경우 세부 공사비 품목별 단가와 공사비 산출 시 포함해야 할 시공 범위를 수량 산출 기준의 단가정의로서 규정하고 있습니다. 즉 콘크리트 시공은 콘크리트 생산, 레미콘 운반, 콘크리트 타설, 콘크리트 다짐, 콘크리트 양생의 시공 절차를 거쳐서 이루어지며, 이 작업을 수량 산출 기준의 공사 종류 분류체계에는 콘크리트 생산과 콘크리트 타설 등 2개의 공사 종류로 표현하도록 규정하고 있습니다. 레미콘 공장에서 생산된 콘크리트를 운반하는 비용은 콘크리트 생산 공정의 단가에 포함해야 하고, 콘크리트 타설 후 다지고 양생하는 공사비는 콘크리트 타설 공정의 단가에 포함해야 합니다.

건물 총체에 따른 단가를 총 4가지로 분류하고 있으며 첫째 면적에 따른 단가는 바닥면적 기준(m2 기준, 평 기준), 둘째 용적에 따른 단가는 건물 용적 기준(m3), 셋째 용도에 따른 단가는 병원의 경우 병상 1bed 기준, 학교는 학생 1명 기준, 극장은 1좌석 기준 등, 넷째 호수에 따른 단가는 주택 등 집합건물에서는 1세대 기준으로 분류하고 있습니다

 

형태에 의한 단가 분류는 재료비 단가, 노무비 단가, 복합 단가, 합성 단가로 분류합니다. 재료비 단가는 철근 1ton 기준, 레미콘 1㎥ 기준, 시멘트 1포 기준 등의 단가로 취급 비용을 포함할 수 있습니다. 노무비 단가는 형틀목공, 콘크리트공, 철근공 등 건설근로자 1인을 기준으로 하루의 노임을 말하며, 비용이 포함되는 경우도 있습니다. 복합단가는 재료비와 노무비 및 소모품, 가구 기자재의 손료, 도급경비 등을 말하며, 비용을 포함하는 경우도 있습니다. 마지막으로 합성 단가는 건축 각 부문의 바탕에서 표면 마무리까지를 포함한 것을 말하며, 가설 비용의 일부를 포함하는 경우도 있습니다.

 

단가 결정방법은 기존 건물의 공사비 실적 통계치에 의한 방법으로 과거에 준공된 유사한 건물의 계약 내역서, 예산을 파악하여 반영하는 방법과 시판되는 가격 정보지에 의한 방법으로 시중에 매달 발간되는 물가 재료, 유통 가격 등이 있으며, 단가에 관련된 수량이나 장소 등 여러 가지 다양한 조건 설정 등에 대해서 흙막이공사, 말뚝 공사, 커튼월공사, 대규모 철골공사 등이 있습니다. 그리고 국가기관이 공사 예정가격을 결정할 때는 표준품셈을 비목별 가격결정의 기초자료로 활용하거나 2개 업체 이상의 원가계산자료나 동 업체의 공정 확인 결과를 활용하여 비목별 가격결정의 기초자료로 활용합니다.

 

적산의 사전 준비 사항

적산의 사전 준비 사항으로 11가지 핵심 중요사항을 아래와 같이 정리해 보았습니다.

첫 번째 설계도서 검토로 시방서의 특기사항 확인, 도면의 수량 및 추가 소요 도면, 천장높이, 입찰서류, 층고, 재료 마감 및 구조, 치수 등 확인이 필요합니다.

두 번째 현장설명서 확인 사항으로 공사 부지의 상황 및 시공 계획, 설계변경의 유무 및 책임 부담 관계, 지하 암반층 등 토질 상태, 지하수 검출 여부, 자재 운반 도로 등 진입 여건 등 확인이 필요합니다.

세 번째 적산(견적) 기간 확인 사항으로 견적서 제출일시를 반드시 확인하여야 합니다.

네 번째 구체적인 세부 공사 종류별 적산 계획(schedule)을 수립하여야 합니다.

다섯번째 적산 투입 인원 계획을 수립하여야 합니다. 팀장을 중심으로 작업계획서에 따라 분담합니다.

여섯번째 외주견적 의뢰 부분 결정 및 조속히 의뢰하여야 합니다.

일곱번째 건축, 토목, 기계, 전기, 통신 설비의 업무를 구분하여야 합니다. 기계∙전기공사와 간섭 관계, 옥외 토목공사의 범위와 주변 상황 확인, 부대공사 및 잡공사 관계를 확인하여야 합니다.

여덟번째 적산 방법을 확인하여야 합니다. 건설 표준품셈 적산기준에 따라 적산을 하지만 각 발주처의 기준에 따라 요구하는 내용, 공사 조건 등이 다르므로 꼭 확인 후 요구하는 양식 및 방법으로 적산을 하여야 합니다.

아홉번째 시방서의 특기사항을 자세하게 확인하여야 합니다. 설계 도면에 표현된 마감 재료도 시방서 특기사항에 따라 구분, 표시되므로 적산 전에 내용을 철저하게 확인하여야 합니다.

열 번째 옥외 공사와의 관계를 파악하여야 합니다. 포장, 오배수 맨홀, 담장, 조경, 식재, 국기게양대, 옥외 음수대 배수로, 정화조 등 지장물의 상황을 검토해야 합니다.

열한번째 잡공사와의 관계를 검토하여야 합니다. 우편물 수취함, 게시안내판, 층별 표시 등 혼돈이 없도록 확인하여야 합니다.

 

적산 견적 기술자의 역할

적산 전문가는 기획 단계부터 설계를 이끌어 원가관리(cost control) 함으로써 입찰, 계약에서는 발주자와 수급인의 상호 조정과 쟁의에 대한 조정자 역할을 맡고 또 시공자에 대한 지불, 사정(조사하거나 심사하여 결정한) 등의 업무를 수행합니다.

 

적산 견적 기술자는 건축주 또는 건축가에 대한 총괄 공사비 및 사업비 비교, 사업 타당성 검토, 건축기획에 대한 조언 등 원가 조언을 하는 역할을 합니다. 그리고 대략 단가의 예측 및 가실행 예산서를 작성하여 재료 비교, 전체 대략 공사비 산정, 세부적인 설계 요소 비용을 고려하여야 합니다. 또한 특기시방서 작성 및 입찰용 내역서 작성, 적정한 단가 적용과 적정 공사비 산정, 예산 내의 설계, 입찰, 계약 시의 비용 검토 업무를 하여야 합니다.

 

끝으로 시공 및 완성 시의 공사 비용처리를 위한 최종공사비를 산출하여야 합니다. 중복 누락 방지를 위해 적산 업무는 고도의 정밀성을 요구하는 업무로 적산 견적 기술자는 실수가 없어야 합니다. 기능 및 부실시공을 방지하기 위하여 도면 체크, 수량 누락 등을 상세히 검토하여 정확한 시공 도면이 완성될 수 있도록 수정하여야 합니다.

 

적산 작업 체크 포인트

적산 견적 기술자는 도면 수량 및 설계변경의 유무 등 설계 도면을 완전히 파악한 후 적산 작업을 수행하여야 합니다. 도면의 표기가 축척(scale)으로 잰 것과 수치가 서로 상이한 경우 수치가 우선합니다. 설계 도면과 시방서가 상이할 경우 시방서가 우선합니다. 도면 중에서도 기본도면(1/100, 1/200 축척)과 상세도면(1/30, 1/50 축척)이 다를 경우 상세도면을 우선 적용합니다.

 

대안 입찰에 대비한 경제적인 시공 방법 제시와 마감 자재 변경도 검토하여 기술적인 적산, 견적을 고려하여야 합니다. 구조적으로 불합리하거나 누락된 것은 메모한 후 설계사무소 또는 발주처에 질의하여 확인받도록 하여야 합니다. 적산 사전 정보가 불명확하여 적산 견적 기술자가 임의로 간주하고 산출한 것은 견적 조건으로 반드시 기록하여 입찰 또는 공사계약 시 반영 여부에 참고하도록 합니다.

 

분담 작업 시에는 특히 중복 산출과 수량 누락 등 양보 산출에 대하여 상호 체크 및 검토하여야 합니다. 컴퓨터에 의한 적산 작업은 부재의 적용 방법과 산출 방법을 충분히 숙지한 후 작업에 착수합니다. 과거의 적산 통계자료(평당 수량, 체적당 수량, 규모당 수량)와 비교하여 산출 물량의 과대, 과소를 점검하여야 합니다. 건물 내부 조적은 가능하면 구조 물량 산출 자가 산출하는 것이 바람직합니다. 산출 수량에 대해서는 제2, 제3의 검토 과정을 통해 책임이 명확해야 합니다.